2022年2月5日，被告以出租人身份与原告签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2022年6月1日起至2028年5月30日止，年租金为312,800元，且租金随时间递增。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告，并由原告对房屋进行装修。在合同履行过程中，原告发现房屋缺少建设工程规划许可证和施工许可证，且由于未经消防验收，消防部门将涉案房屋查封，原告为此遭受经济损失，遂提起诉讼，请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》（庭审中变更为请求确认合同无效）；2.被告退还已支付的房租费312,800元及房屋押金10,000元；3.被告赔偿装修损失3,500,000元。

　　一种思路：笔者接受被告委托后,经过分析原告提出的各项诉求请求，认为涉案房产若未取得建设工程规划许可证及通过消防验收，合同存在被判定无效的可能性；但若持有建设工程规划许可证而未完成消防验收程序，则合同有效。经过了解，案涉房屋具有建设工程规划许可证，并能够在庭审前取得不动产权证书。由此，原告不具有法定解除权，在合同有效的条件下，我们提议委托人不仅仅通过答辩的方式确认已支付的租金、押金以及投入的装修损失的责任归属，而是综合现有证据，提出反诉主张继续履行《房屋租赁合同》，并要求对方支付未付租金、违约金等各项费用，以反诉的方式推动本诉问题的解决。

　　对于未经消防验收的房屋租赁合同的效力规定，最早来源于2004年3月4日的《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》。该复函精确指出，对于一定要经过公安消防机构验收的房屋，若未经验收或验收不合格，则该房屋租赁合同将被认定为无效，而其他情况下的合同则视为有效。然而，该复函于2013年4月8日被废止，废止的原因主要在于其内容与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》（2009年版）的第八条[1]规定存在冲突，虽然前述司法解释并没有对消防验收是不是会影响合同效力进一步明示，但可以发现消防验收不再作为评估租赁合同效力的条件。该司法解释第八条在2020年修订时予以删除。此后在2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》第七百二十四条[2]中又予以吸收。此外，地方高级人民法院亦发布了认定此类合同有效的相关指导意见，例如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》[3]。

　　在处理涉及未经消防验收合格或消防验收不合格房屋的租赁合同效力问题时，最高人民法院的司法立场经历了演变。起初，最高院倾向于认定此类合同无效，但现今，其立场转变为认为此类合同有效。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并未规定未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同无效。依据前述法律规定及司法裁判案例，若未经消防验收合格，即违反《中华人民共和国消防法》[4]（以下简称《消防法》），承租人有权终止合同，但此情形并不必然导致租赁合同无效。

　　首先，根据双方签订的《房屋租赁合同》规定，在涉案房屋进行装修及营业之前，负责消防设计备案及申请消防安全检查的主体应为房屋的实际使用者，即承租人。合同第四条约定，租赁期间原告须负责消防工作，并采取必要消防措施。若因此产生民事及刑事责任，均由原告承担，消防部门的检查结果亦由原告自行负责。被告则有义务协助原告进行消防检查。合同中还包含了一项手写补充条款，内容为：“鉴于有几率存在的不可抗力因素，出租人可根据真实的情况与承租人协商解决。”由此可见，原告在签订合同时已充分了解并同意房屋的现状及消防办理的相关事宜，亦认可被告交付的房屋为尚未经过消防验收的状态。本案被告负有完成一次消防验收义务，本案原告作为经营者负有依照房子使用用途办理二次消防验收的义务。

　　其次，租赁的屋子的用途为商业，原告作为经营者在装修前应向消防主管部门申请消防设计审核、对案涉房屋的装修及消防申请验收备案，使其符合消防要求。本案中，案涉房屋所在大楼的主体消防工程手续已由其他产权人及经营者办理，不存在案涉房屋因消防原因致使原告无法经营因此导致合同无效的障碍。然而，原告不仅未履行合同中约定的消防工作，且在明知房屋未经消防验收备案时即投入大量资金进行装修，显然未尽到应有的审慎注意义务。

　　最后，现行法律规定未精确指出未经消防验收将直接引发租赁合同无效。案涉房屋交付给原告后，原告即全面控制了房屋，只有原告主动向消防主管部门申报并予以配合，才能及时完成相关手续。原告虽声称房屋自始至终没办法使用，但据现场调查，原告在租赁期间内曾注册两个个体工商户并使用该房屋，且房子存在用水、用电记录，由此可见未完成消防手续并不妨碍原告对租赁房屋的实际占有和使用。据此，原告在租赁期间未按时支付租金，未积极主张权利，导致住宅长时间空置，损失持续扩大，所产生的各项损失及法律后果应由其自行承担。

　　因此，《消防法》所设定的相关规定，其性质属于管理性强制性条款。该条款之目的是，通过设立违反规范行为的处罚机制，以强化行政管理效能，此规定并不干涉租赁行为在民商事活动中的法律上的约束力。违反《消防法》并不必然导致《房屋租赁合同》无效，案涉《房屋租赁合同》仍具备继续履行的基础，双方当事人应遵循合同条款履行各自的责任和义务。

　　涉案《房屋租赁合同》直至诉讼仍处于履行阶段，原告作为承租人，持续占用并使用租赁的房屋。在租赁期间，应依照合同条款支付租金、押金，并承担因逾期支付租金而产生的利息责任。

　　首先，被告作为房屋所有权人，出租房屋的最大的目的是获得租金收益。被告已根据《房屋租赁合同》的规定，按时向承租人原告交付了房屋，履行了出租人的基本义务。交付房屋时，原告对房屋的状况已充分了解，并同意按照住宅现状履行合同。

　　其次，在一审和二审的庭审过程中，原告承认自己仍然持有租赁房屋的钥匙，并未归还给被告。自合同签订以来，原告持续占用并使用该租赁房屋，并将其转租以获取收益。原告明知因消防问题引致案涉房子没办法正常营业的情形之下，理应及时搬离案涉房屋并办理移交手续，但原告对此一直持放任的态度，直至诉讼时才在庭审中提出确认合同无效，且即便在诉讼期间，原告仍然占用并使用争议中的房屋。基于此，原告理应依照合同的约定支付租金及押金。

　　最后，鉴于原告作为承租人已使用了案涉房屋，并存在延期支付租金的情形。被告对于原告逾期支付租金的违约行为具有债权请求权，为弥补损失，根据《房屋租赁合同》约定主张租金利息损失，具有合理依据。

　　由此，原告以消防不通过验收，没办法实现正常营业为由主张《房屋租赁合同》无效，一审、二审法院均不予支持，最终法院判决双方继续履行《房屋租赁合同》，并根据公平原则判决由原告按照合同约定的租金标准的70%支付占有涉案房屋期间的租金，并支付押金及利息损失，同时驳回了原告要求退还租金、押金及支付装修费用的全部诉讼请求。

　　如前所述，本案中原告所提出的诉讼请求，旨在确认租赁合同的无效性，而非要求解除该租赁合同。经过本案代理，作者觉得，在签订《房屋租赁合同》之前，出租人应承担的是办理涉案房产消防验收手续（即一次消防验收），在房屋出租后，承租人应根据房产用途办理相应的消防验收手续（即二次消防验收）。尽管本案中被告未能提交涉案房屋的消防验收手续，但案涉房屋所在大楼的主体消防工程手续已办理完毕，由此案涉房屋办理消防验收手续不存在履行障碍。

　　此外，在庭审过程中，原告将诉讼请求变更为确认合同无效，而未经消防验收并非合同无效的法定条件，承租人仅能以房屋不符合使用条件为由请求解除合同。若原告未变更诉讼请求，其合同目的是否没办法实现以及解除合同后的法律后果将成为审理的重点。然而，原告坚持主张确认涉案合同无效，使得其诉讼目标完全落空，并导致全面败诉[5]。从原告的角度考虑，若能在庭审中坚持最初的解除合同的诉讼请求，将合同是否无效作为法院依职权主动审查的事项，并纳入争议焦点，方能最大限度地保护原告的利益。

　　根据现行法律规定及司法裁判趋势，为了尊重合同当事人之间的意思自治，在租赁房屋未经过消防验收的情况下，法律通过赋予承租人合同解除权的方式，保障承租人享有的权利救济途径和损失赔偿请求，以维护承租双方交易秩序的稳定。同时必须要格外注意的是，第一，特殊的建设工程[6]，仍存在侵害公序良俗、影响社会公共利益导致合同无效的情形；第二，未经消防验收并非租赁合同的法定解除条件，仍需结合详细情况具体分析；第三，承租人在依据《民法典》第七百二十四条的规定诉请解除合同时，必须要格外注意《民法典》第五百六十四条[7]规定的解除权的行使期限。

　　为避免因租赁房屋未经过消防验收而产生争议，建议承租双方在履行租赁合同时均应提高自身的审慎注意义务，出租人应确保租赁房屋处于适租状态，保持租赁物符合约定的用途，承租人应谨慎签订租赁合同，并明确相应的违约责任。

　　[1]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009）【已被修订】

　　第八条：因以下情形之一，导致租赁房子没办法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

　　第七百二十四条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物没办法使用的，承租人可以解除合同：

　　[3] 《北京市高级人民法院关于印发北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答的通知》京高法发（2013）462号

　　第一条第三项：当事人一方以租赁房屋未办理工程完工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

　　租赁房屋因出租人原因未经工程完工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。

　　第十三条：国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程完工，建筑设计企业应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。

　　前款规定以外的其他建设工程，建筑设计企业在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应进行抽查。

　　依法应进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入到正常的使用中；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

　　[5] 涉案判决本院认为部分“《房屋租赁合同》为有效合同，签订合同时出租房未取得一次消防许可证，并不影响合同效力，但因没有相关手续本案所涉及的租赁合同目的没办法实现，涉案房子存在安全风险隐患，故涉案合同应该解除，但是原告诉讼请求即为请求确认租赁合同无效，而非主张解除租赁合同，从本案一审证据和事实来看，现在原告确认涉案合同无效，缺乏法律依据，本院难以支持。当事人的主张和法院认定不一致的情况下，法院要遵守审判中立原则，避免法院以职权认定与当事人处分权不当冲击，以致出现超裁当事人诉讼请求裁判的严重违反处分原则和辩论主义的情形，合同的解除不属于法律关系性质或者民事行为效力的认定，因此合同的解除不属于法院以职权作出认定的范畴。”

　　（一）总建筑面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；

　　（二）总建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；

　　（四）总建筑面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；

　　（五）总建筑面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；

　　（六）总建筑面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅；

　　（九）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站；

　　（十）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；

　　（十二）本条第十项、第十一项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑。

　　第五百六十四条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。